À compter du 1er septembre 2026, toutes les agences immobilières, administrateurs de biens, syndics professionnels et mandataires assujettis à la TVA devront pouvoir recevoir des factures électroniques. Pour la plupart d’entre eux, l’obligation d’en émettre attendra septembre 2027. Plateforme à désigner, honoraires, quittances, copropriété, sanctions encourues : voici ce qu’il faut vérifier sans attendre.

« La facturation électronique devient obligatoire le 1er septembre. » La formule, abondamment répétée, est exacte, mais incomplète. Elle laisse croire que toutes les entreprises devront immédiatement abandonner leurs factures actuelles, alors que la réforme distingue deux obligations et deux calendriers.

La première concerne la réception des factures. Elle s’appliquera dès le 1er septembre 2026 à toutes les entreprises établies en France et assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille.

La seconde porte sur l’émission des factures électroniques et la transmission de certaines données à l’administration fiscale. Elle concernera dès septembre 2026 les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire. Pour les TPE, PME et microentreprises -soit l’immense majorité des professionnels de l’immobilier, l’échéance est fixée au 1er septembre 2027.

Réception en 2026, émission en 2027 : le calendrier des agences immobilières

À partir du 1er septembre 2026, une agence immobilière devra être capable de recevoir par voie électronique les factures de ses fournisseurs : éditeur de logiciel, portail d’annonces, diagnostiqueur, assureur, expert-comptable, prestataire informatique ou agence de communication, notamment.

Une facture électronique n’est pas un simple PDF envoyé par courriel. Elle comporte des données structurées dans un format normé et transite par une plateforme agréée par l’administration fiscale.

Pour la plupart des agences indépendantes, la réforme ne provoquera donc pas, dès septembre 2026, une refonte complète de la facturation des honoraires. Leur première obligation consiste à ouvrir et sécuriser leur canal de réception électronique.

L’émission de leurs propres factures électroniques et l’e-reporting entreront en vigueur un an plus tard. Ce délai doit être mis à profit pour identifier les différents flux de l’agence et la qualité de ses clients : particuliers, sociétés françaises assujetties à la TVA ou entreprises établies à l’étranger.

Le sujet est loin d’être secondaire. Dès juin 2025, Thibault Tiberghien, directeur de marché tertiaire chez Orisha Real Estate, plaçait dans nos colonnes la facturation électronique au même niveau stratégique que le DPE pour les professionnels de l’immobilier.

Quel calendrier selon votre entreprise ?

Un point échappe souvent à la lecture du calendrier : quatre mentions obligatoires s’ajoutent aux factures à compter du 1er septembre 2026. Il s’agit du numéro SIREN du client, de la catégorie de l’opération facturée – vente, prestation de services, ou les deux, de la mention relative à l’option pour le paiement de la TVA sur les débits lorsqu’elle a été exercée, et de l’adresse complète de livraison du bien lorsqu’elle diffère de l’adresse de facturation. Les agences dont l’obligation d’émission ne commence qu’en 2027 ont tout intérêt à faire vérifier dès maintenant par leur éditeur que ces champs existent dans leur logiciel.

Honoraires, loyers, quittances : quel circuit pour chaque flux immobilier ?

La principale difficulté du secteur immobilier tient à la diversité des opérations gérées par une même entreprise. Une agence peut facturer des honoraires à un vendeur particulier, partager une commission avec un confrère, encaisser des loyers pour le compte d’un propriétaire et payer des fournisseurs au nom d’une copropriété.

Tous ces flux ne suivent pas le même circuit.

Les honoraires facturés à une entreprise établie en France et assujettie à la TVA relèvent de la facturation électronique, ou e-invoicing. Ce peut être le cas d’honoraires facturés à un promoteur, à un marchand de biens, à une société propriétaire ou à une autre agence dans le cadre d’un partage de commission.

Lorsque les honoraires sont facturés à un particulier, ils relèvent de l’e-reporting : la facture n’est pas adressée au client par le circuit BtoB, mais certaines données de l’opération doivent être transmises à l’administration fiscale.

Une quittance de loyer, en revanche, atteste que le locataire a réglé son loyer. Elle ne constitue pas une facture d’honoraires émise par l’agence. Les loyers d’habitation nue, exonérés de TVA, doivent également être distingués des loyers commerciaux soumis à la TVA.

Les principaux flux à identifier

Ce tableau constitue une grille générale. Le traitement de certaines opérations dépend de leur assujettissement à la TVA et du statut fiscal du client. Les agences gérant des loyers commerciaux, des sociétés civiles immobilières ou des flux d’autofacturation doivent faire valider leur cartographie par leur expert-comptable.

Comment désigner une plateforme agréée ?

La désignation d’une plateforme ne s’effectue pas directement dans l’espace professionnel d’impots.gouv.fr. L’entreprise choisit une plateforme, puis lui donne son accord formel pour l’identifier comme plateforme de réception dans l’annuaire national de la facturation électronique.

Avant de souscrire une nouvelle solution, l’agence doit interroger les professionnels qui gèrent déjà ses outils. Son logiciel immobilier, son logiciel comptable, son expert-comptable ou sa banque peuvent avoir prévu un raccordement à une plateforme agréée.

Attention au vocabulaire : un logiciel peut être présenté comme une « solution compatible » sans être lui-même une plateforme agréée. Il doit alors passer par un opérateur officiellement agréé pour recevoir et transmettre les factures et les données.

Les cinq étapes de la désignation

1. Interroger ses prestataires actuels. L’agence demande à son éditeur, son expert-comptable ou sa banque quelle plateforme agréée est utilisée et si la désignation peut être effectuée pour son compte.

2. Vérifier l’agrément. Le nom de l’opérateur doit figurer sur la liste officielle publiée par la direction générale des finances publiques. Il convient de distinguer les plateformes définitivement agréées de celles dont l’immatriculation reste conditionnée à la réussite des tests techniques.

3. Créer ou activer son compte. L’entreprise renseigne notamment sa raison sociale, son SIREN ou son SIRET, l’identité de son représentant et ses coordonnées de facturation.

4. Signer l’accord formel. Cet accord autorise la plateforme à devenir la plateforme de réception de l’entreprise et à inscrire ou actualiser ses coordonnées dans l’annuaire central. Il peut être signé par le représentant de l’entreprise ou par un mandataire habilité.

5. Obtenir une confirmation écrite. L’agence doit vérifier que la plateforme a bien été désignée, que son adresse est active dans l’annuaire et que les factures reçues seront accessibles dans l’outil choisi.

La désignation doit être effectuée pour la bonne entité juridique. Un réseau immobilier ne peut pas nécessairement inscrire tous ses franchisés ou mandataires sous sa seule identité. Chaque entreprise disposant de son propre SIREN doit vérifier la manière dont elle est référencée. En cas de doute sur la marche à suivre, un numéro national d’assistance, le 0 806 807 807, répond aux questions des entreprises sur le calendrier et les obligations.

Mandataires et syndics : deux cas à ne pas négliger

Un mandataire indépendant bénéficiant de la franchise en base de TVA ne collecte pas la TVA, mais il demeure assujetti. Il devra donc être capable de recevoir ses factures électroniques dès le 1er septembre 2026, qu’elles proviennent de sa tête de réseau, de son fournisseur de leads, de son diffuseur d’annonces ou de son assureur en responsabilité civile professionnelle.

À compter de septembre 2027, il devra également émettre des factures électroniques pour les opérations entrant dans le champ du dispositif. La franchise en base ne dispense donc pas de la réforme.

Les réseaux peuvent accompagner leurs conseillers en intégrant une plateforme à leurs outils ou en négociant une solution commune. Chaque professionnel doit néanmoins vérifier la désignation associée à son propre SIREN. Certains réseaux ont déjà commencé à préparer la bascule : iad a conclu un partenariat avec Indy pour équiper ses 15 000 conseillers d’un outil de gestion intégrant la facturation électronique.

Le syndic professionnel est lui aussi concerné en sa qualité d’entreprise assujettie à la TVA. Il devra pouvoir recevoir ses propres factures électroniques dès septembre 2026, puis respecter le calendrier d’émission correspondant à la taille de son entreprise.

La situation des copropriétés administrées doit être distinguée de celle du cabinet. La possession d’un numéro SIREN ne permet pas, à elle seule, de conclure qu’un syndicat de copropriétaires est assujetti à la TVA. Le syndic doit donc vérifier avec son éditeur et son expert-comptable le traitement des factures adressées à chaque copropriété. L’enjeu est loin d’être théorique : un cabinet administrant plusieurs centaines d’immeubles traite chaque année plusieurs dizaines de milliers de factures fournisseurs.

Que risque une agence qui n’est pas prête le 1er septembre ?

Une agence qui n’a encore désigné aucune plateforme doit engager la démarche sans attendre et conserver la preuve de ses actions : demande envoyée à son éditeur, échange avec son expert-comptable, souscription ou activation en cours.

Reste à mesurer le risque réel. La loi de finances pour 2026 a relevé les montants des sanctions : l’amende passe de 15 à 50 € par facture non conforme, et de 250 à 500 € par transmission d’e-reporting omise ou erronée, dans la limite de 15 000 € par année civile pour chacun des deux régimes. Ces montants sont ceux que citent encore de nombreux articles dans leur ancienne version, et il faut les avoir en tête. Mais ils sanctionnent l’émission et l’e-reporting : ils ne concerneront donc la majorité des agences qu’à partir de septembre 2027.

Le manquement qui expose dès cette rentrée est d’une autre nature : c’est l’absence de plateforme de réception désignée. Il ne déclenche pas d’amende immédiate. L’administration adresse d’abord une mise en demeure ouvrant un délai de trois mois. Passé ce délai, une amende de 500 € est prononcée, puis de 1 000 € par période de trois mois tant que la situation n’est pas régularisée. Un droit à l’erreur protège par ailleurs l’entreprise de bonne foi qui régularise spontanément, ou dans les trente jours suivant une première demande de l’administration, dès lors qu’elle n’a pas commis de manquement comparable au cours des années précédentes.

La DGFiP a par ailleurs annoncé une phase de démarrage fondée sur la tolérance pour les entreprises rencontrant de réelles difficultés techniques. Elle précise toutefois que cette approche ne constitue ni un report ni une suspension de la réforme. Elle bénéficiera aux entreprises capables de démontrer qu’elles suivent une « trajectoire sérieuse de mise en conformité », et non à celles qui n’ont entrepris aucune démarche.

L’activité ne doit pas être interrompue pour autant. Une facture reçue après le 1er septembre par courriel, au format PDF ou sur papier ne devra pas être rejetée pour ce seul motif. Si elle correspond à une opération réelle et contient les informations nécessaires, elle pourra être comptabilisée, payée et, le cas échéant, ouvrir droit à déduction de la TVA.

Le fournisseur soumis à l’obligation d’émission électronique pourra ensuite transmettre ou régulariser la même facture par le circuit prévu. L’entreprise devra alors éviter tout double paiement ou toute double comptabilisation.

La checklist de dernière minute

• Identifier la plateforme agréée associée au logiciel ou au prestataire actuel.
• Vérifier qu’elle figure sur la liste officielle de la DGFiP.
• Confirmer sa désignation pour le bon SIREN.
• Vérifier l’inscription et l’adresse de réception dans l’annuaire national.
• Déterminer qui traitera les factures : agence, siège, comptable ou cabinet extérieur.
• Demander comment les factures reçues seront accessibles et archivées.
• Conserver la preuve des démarches entreprises si l’activation n’est pas achevée.
• Commencer à distinguer les clients particuliers des entreprises assujetties en vue de 2027.

Les réponses aux questions que se posent les professionnels de l’immobilier sur la facturation électronique

Une agence immobilière doit-elle émettre ses factures électroniquement dès septembre 2026 ?

Non, sauf si elle relève d’une grande entreprise ou d’une entreprise de taille intermédiaire. Pour les TPE, PME et microentreprises, l’émission des factures électroniques et l’e-reporting deviendront obligatoires le 1er septembre 2027. En revanche, toutes les entreprises assujetties devront être en mesure d’en recevoir dès septembre 2026.

Une facture PDF envoyée par courriel est-elle une facture électronique ?

Non. Une facture électronique contient des données structurées dans un format normé et transite par l’intermédiaire d’une plateforme agréée. Un PDF ordinaire joint à un courriel ne répond pas, à lui seul, à cette définition.

Que risque une agence qui n’a pas désigné de plateforme au 1er septembre ?

Pas d’amende immédiate. L’administration adresse une mise en demeure ouvrant un délai de trois mois. Passé ce délai, une amende de 500 € est prononcée, puis de 1 000 € par période de trois mois tant que la situation n’est pas régularisée. Les amendes de 50 € par facture non conforme et de 500 € par transmission d’e-reporting omise, plafonnées à 15 000 € par an, visent quant à elles l’émission, soit septembre 2027 pour la plupart des agences.

Un mandataire en franchise de TVA est-il concerné ?

Oui. La franchise en base dispense de collecter la TVA, mais le mandataire demeure assujetti. Il doit pouvoir recevoir ses factures électroniques dès septembre 2026 et sera concerné par l’émission à partir de septembre 2027.

L’agence doit-elle contracter directement avec une plateforme ?

Pas nécessairement. Elle peut utiliser son logiciel métier, son outil comptable, son expert-comptable ou sa banque si cette solution est raccordée à une plateforme agréée. Elle doit néanmoins s’assurer que la plateforme a été formellement désignée pour son entreprise.

Comment savoir si une plateforme a bien été désignée ?

L’agence doit demander une confirmation écrite à son opérateur ou à son prestataire. Cette confirmation doit préciser la plateforme retenue, le SIREN concerné, la date de prise d’effet et l’adresse de réception inscrite dans l’annuaire national.

Une quittance de loyer est-elle une facture électronique ?

Non. Une quittance atteste du paiement d’un loyer et ne constitue pas une facture d’honoraires émise par le gestionnaire. Le traitement fiscal du loyer lui-même dépend toutefois de sa nature et de son éventuel assujettissement à la TVA.

Les références juridiques et pratiques pour aller plus loin sur la facturation électronique

• Passer à la facturation électronique — rubrique dédiée de la DGFiP
• Liste officielle des plateformes agréées — deux listes distinctes : opérateurs ayant réussi les tests d’interopérabilité, et opérateurs en attente d’immatriculation définitive
• Guide pratique de démarrage au 1er septembre 2026 (DGFiP, juillet 2026). 29 questions-réponses sur la phase de démarrage
• Fiche DGFiP « Je suis un syndic de copropriété »
• Tout savoir sur la facturation électronique (ministère de l’Économie). Calendrier, glossaire et nouvelles mentions obligatoires
• Textes applicables : articles 289 bis et 289 E du Code général des impôts (recours à une plateforme agréée, transmission des données) ; articles 290 et 290 A du CGI (e-reporting) ; article 1737 du CGI, dont le IV bis pour la mise en demeure préalable en cas de défaut de plateforme de réception ; article 1788 D du CGI (sanctions e-reporting)
• Assistance téléphonique: 0 806 807 807

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