Alors que l’audit énergétique affiche souvent des montants de travaux décourageants, il existe pourtant des stratégies simples et abordables pour améliorer la performance énergétique d’un bien. Ces leviers peuvent transformer un logement classé D, E, F ou G en une opportunité de valorisation, sans pour autant ruiner l’acquéreur.

Pour les professionnels de l’immobilier, comprendre ces mécanismes est essentiel : cela permet d’affiner l’estimation d’un bien, d’anticiper les objections liées au DPE et de mieux accompagner acheteurs et vendeurs dans leur projet. En maîtrisant les coûts et les gains possibles selon le type de maison, vous devenez un véritable éco-conseiller immobilier, capable de transformer la contrainte du DPE en argument commercial.

Lorsqu’on parle de DPE, la donnée clé à connaître est la date de construction du bien.

Avant 1975, le bien n’est par défaut pas isolé, car antérieur à la 1^er réglementation thermique. Il sera donc fortement pénalisé et les travaux d’isolation seront une priorité.

Après 1975, bien que l’isolant ait vieilli, cela ne sera pas indispensable pour améliorer le DPE.

Avant 1975 – Priorité aux murs et toits non isolés (200 à 300€/m2 habitable)

Sur ce type de biens, plus que sur tout autre, l’éco-conseiller immobilier sait qu’il doit respecter une chronologie dans la rénovation : « isoler, ventiler puis chauffer ». L’isolation et une ventilation performante sont une priorité sur ce type de bien, avant de s’intéresser à l’amélioration du chauffage.

Comptez 2 sauts de classe minimum pour l’isolation des murs d’un bien n’ayant jamais été rénovés, contre 1 classe seulement pour les murs avec un isolant ancien. Côté coûts, vous pouvez raisonner en m2 habitable ou en m2 de parois à isoler

• l’isolation par l’extérieur coûte environ 300 €/m2 habitable, soit 30 000 € pour une maison de 100m2 (ou 200 €/m2 de mur)
• l’isolation par l’intérieur (peinture comprise) coûte environ 200 €/m2 habitable, soit 20 000 € pour une maison de 100m2 ou 13 0€/m2 de mur

Dans le bâti ancien, antérieur à 1948, l’aspect authentique de la façade et le nécessaire recours à des isolants nobles respectant les matériaux traditionnels, pourra mener à privilégier l’isolation par l’intérieur, moins coûteuse, donc intéressante pour séduire les acquéreurs.

Du côté du toit en revanche, parce que la chaleur monte, la réalité montre que cette paroi a bien souvent déjà été rénovée par le passé. Si c’est le cas, ces travaux ne seront pas décisifs avec un gain de +0,3 classe environ et +1 classe si le toit n’est pas isolé.

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Ventilation plutôt que menuiseries ou isolation du plancher bas

Pour rappel, dès lors qu’un logement dispose de double vitrage, son remplacement par un double vitrage plus récent n’a que peu d’impact sur le DPE, pour un coût élevé.

Concernant l’isolation du plancher bas, cela ne sera une priorité que dans le cas où un garage est situé sous l’habitation (+1 classe énergétique), car l’éco-conseiller immobilier sait que l’isolation d’un terre-plein, d’une cave ou d’un vide sanitaire impactera peu le DPE.

A l’inverse, la ventilation des maisons reposant généralement sur un conduit, des entrées d’air hautes et basses, ou une ventilation autoréglable, le rapport coût/impact DPE d’une ventilation hygroréglable est intéressant. Comptez +0,3 classe environ et un maximum de 3000 € pour la création d’une ventilation hygroréglable (passage de gaine compris).

Combiner les énergies de chauffage pour gagner 1 classe

Si vous avez bien suivi ma démonstration, on distingue donc les maisons avant 1975 qui ne sont pas totalement isolés, ce qu’il faut prioriser, et les bâtiments déjà équipés d’isolant où la priorité est l’isolation et donc le système de chauffage.

Deux possibilités dans ce cas, changer l’intégralité du système de chauffage, ou être malin en le complétant avec des systèmes complémentaires. Dans une maison il n’est pas rare de voir associés plusieurs systèmes : chauffage au bois, radiateur électrique, chauffage central… Cette diversité de systèmes est l’opportunité d’améliorer le DPE. En effet il vous est tout à fait possible de proposer un système partiel pour gagner 1 classe sur le DPE :

• l’installation d’une pompe à chaleur air-air dans une pièce seulement (environ 3 500 €)
• le remplacement du vieil insert bois qui plombe le DPE par un appareil disposant du label Flamme Verte (environ 6 000 €)
• ou l’installation d’une programmation pièce par pièce du chauffage fourni par la chaudière (2 000 € avec opération de désembouage compris)

A l’heure où les aides à la rénovation d’ampleur vacillent, l’éco-conseiller immobilier se démarque en proposant une alternative à l’audit énergétique.

Pour convaincre le vendeur qu’il est le professionnel pour défendre la valeur du bien ; et l’acquéreur qu’il existe un chemin pour améliorer la classe énergétique sans se ruiner.

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👉  Cet article fait partie d’une série dédiée à l’optimisation du DPE pour les professionnels de l’immobilier. Dans les prochains volets, découvrez comment adapter vos recommandations travaux selon le profil du bien — bâti ancien ou pavillon des années 80 — pour affiner vos estimations et devenir un véritable éco-conseiller immobilier.

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