Vers la stabilisation des prix

Après trois années de correction, le marché immobilier montre enfin des signes encourageants de stabilisation. Au niveau national, les prix ont enregistré une progression de 0,1 %, portant la moyenne à 3 129 €/m². Cette dynamique se renforce dans les grandes métropoles : +0,3 % dans les 10 plus grandes villes et +0,2 % dans le Top 50.

Certaines agglomérations se distinguent particulièrement, avec Toulouse et Nice en tête à +0,8 %, talonnées par Bordeaux et Montpellier (+0,7 %) et Lyon (+0,5 %). A l’inverse, les zones rurales et Lille subissent un léger recul de respectivement 0,1 % et 0,4 %. Sur un an, la tendance demeure haussière : +1,1 % au niveau national, +1,5 % à Paris, +1,9 % dans le Top 10, +1,2 % dans le Top 50, et même +2,8 % en milieu rural. A Paris, après une série de hausses à +0,3 %, les prix se stabilisent à 9 670 €/m².

Bonne nouvelle, pour ce mois de septembre : le marché immobilier semble avoir stoppé sa chute, laissant entrevoir une reprise, certes timide, mais progressive.

Revente en 2025 : quels sont les critères de rentabilité ?

Pour les propriétaires envisageant une revente dans ce contexte de stabilisation des prix deux paramètres déterminent le potentiel de plus-value : la localisation et l’année d’acquisition. Les simulations réalisées par les data scientists de Meilleurs Agents et SeLoger permettent de dégager trois profils types :

Acquisitions en 2020 (5 ans d’ancienneté)

Les biens acquis il y a cinq ans bénéficient généralement d’un bilan positif dans la plupart des grandes villes, avec un patrimoine net supérieur à l’apport initial. Trois exceptions échappent à cette règle : Paris, Villeurbanne et Lyon, où les vendeurs n’ont pas encore amorti leur investissement initial.

Acquisitions en 2022 (3 ans d’ancienneté)

La situation est plus nuancée pour les achats récents : dans 84 % des grandes villes, la valeur de revente reste en deçà de l’apport. Pire, à Bourges, Limoges, Villeurbanne, Rennes et Tours, la revente ne couvre pas le solde du prêt immobilier, obligeant ainsi les propriétaires à mobiliser des fonds personnels.

Acquisitions en 2023 (2 ans d’ancienneté)

Deux ans après l’achat, le patrimoine net est rarement positif en raison des frais d’acquisition (notaire, agence). Les reventes précoces répondent souvent à des impératifs personnels. Exception faite au Mans et à Brest, où une revente après deux années permet non seulement de recouvrer l’apport, mais aussi de générer respectivement des plus-values nettes de 46 095 € et de 39 403 €.

Pourquoi cela bloque dans certaines villes ?

Lors d’une acquisition, une part importante de l’apport personnel est absorbée par les frais de notaire et les frais d’agence, créant un différé avant reconstitution du capital net.
Habituellement, la hausse des prix et le remboursement progressif du prêt permettent de combler cet écart, mais la correction des prix depuis 2022 a temporairement prolongé ce délai.
La stabilisation actuelle, combinée à une reprise attendue d’ici 2026, laisse entrevoir un retour à des conditions plus favorables pour les propriétaires.

« Le patrimoine immobilier s’apprécie sur la durée, non au gré des fluctuations mensuelles. Après trois ans de repli, la dynamique s’inverse : dans certaines localisations, les effets résiduels freinent les récents acquéreurs, mais ailleurs, la reprise absorbe vite les surcoûts initiaux. L’horizon 2026 s’annonce favorable pour une trajectoire durablement ascendante », analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

Quelles sont les villes gagnantes et perdantes ?

Les disparités territoriales sont criantes au sein des 50 plus grandes villes françaises. Seulement 16 % permettent ainsi de recouvrer l’apport en 1 à 2 ans ; 52 % exigent 3 ans, et 32 % jusqu’à 4-5 ans.

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