Un parc de copropriétés très hétérogène

La rénovation énergétique constitue l’un des enjeux centraux des politiques du logement. Dans les copropriétés, sa mise en œuvre reste toutefois conditionnée par la configuration des bâtiments, leur mode de chauffage, leur gouvernance et les capacités financières des copropriétaires.

Deux ans après son lancement, CoproSolutions, plateforme digitale du groupe Hellio consacrée aux projets de rénovation énergétique en copropriété, analyse les données de plus de 51.000 immeubles répartis dans toute la France.

Les résultats font apparaître de fortes disparités. Certaines copropriétés disposent déjà de conditions favorables pour engager des travaux, tandis que d’autres cumulent les difficultés. Les petites copropriétés des centres-villes anciens semblent particulièrement vulnérables : elles représentent plus d’un tiers du parc observé et concentrent une proportion importante de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

À l’inverse, les copropriétés résidentielles de province, qui totalisent près de 40 % des immeubles étudiés, pourraient constituer le principal levier d’une accélération de la rénovation énergétique à grande échelle.

Pour Tanguy Dupont, Vice-Président du groupe Hellio en charge du Logement : « À l’heure où la France accélère son électrification, la réussite de la transition énergétique passera aussi par la capacité du secteur de la copropriété à se transformer. Deux ans après son lancement, CoproSolutions entend jouer un rôle central dans cette mutation en investissant dans ses fonctionnalités, pour apporter plus de services afin que les gestionnaires de copropriétés puissent être armés pour répondre au défi de la rénovation énergétique. »

Une plateforme destinée à simplifier les projets de rénovation

Lancée en juin 2024, CoproSolutions vise à réduire la complexité administrative qui freine les opérations de rénovation énergétique en copropriété.

La plateforme centralise les documents nécessaires à la préparation et au suivi des projets : projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), plan pluriannuel de travaux (PPT), DPE, audit énergétique, diagnostic technique global (DTG), devis et pièces administratives.

Elle permet notamment aux gestionnaires d’accéder à une vue simplifiée du calendrier des travaux, de partager une synthèse avec le conseil syndical et de recevoir des rappels sur les opérations à soumettre au vote.

Deux ans après son lancement, CoproSolutions revendique 51.000 copropriétés enregistrées dans l’ensemble des départements français, 1.551 cabinets de syndics référencés — parmi lesquels Foncia, Nexity, Orpi, Sergic et Laforêt — ainsi que 3.000 gestionnaires utilisateurs. Plus de 1.000 Plans Pluriannuels de Travaux seraient suivis sur la plateforme.

Cinq profils face à l’électrification des bâtiments

À partir des données collectées, CoproSolutions distingue cinq grandes catégories de copropriétés. Chacune appelle des réponses adaptées en matière de rénovation énergétique et d’électrification.

Les petites copropriétés de centre-ville ancien, les plus vulnérables

Les petites copropriétés situées dans les centres des grandes agglomérations représentent 36,2 % du parc référencé. Elles comptent en moyenne 18 logements et disposent d’un chauffage individuel dans 86 % des cas. Leur bâti a majoritairement été construit avant 1960.

Un tiers de ces immeubles affiche une étiquette énergétique F ou G. Les contraintes architecturales, la fragmentation des équipements de chauffage et le coût des travaux compliquent le recours à des solutions électrifiées, telles que les pompes à chaleur individuelles ou collectives.

Ces copropriétés figurent également parmi les plus exposées aux restrictions progressives de location prévues par la loi Climat et Résilience.

Les grands ensembles des années 1960 à 1980 face à des travaux coûteux

Les grands ensembles ne représentent que 1,1 % des copropriétés présentes sur la plateforme, mais concentrent des besoins particulièrement importants. Généralement implantés dans des zones urbaines denses, ils peuvent compter plus de 200 logements et sont souvent équipés d’un chauffage collectif.

Leur gouvernance est habituellement structurée, mais les programmes de travaux nécessaires atteignent des montants élevés. Majoritairement classés D ou E au DPE, ces immeubles nécessiteraient des investissements massifs pour basculer vers des solutions électrifiées. Cette situation interroge la capacité des aides et des mécanismes de financement actuels à couvrir leurs besoins.

Les copropriétés résidentielles de province, principal potentiel de massification

Avec 39,1 % des immeubles enregistrés, les copropriétés résidentielles de province constituent la première catégorie observée. Elles comprennent en moyenne une quinzaine de logements et présentent des performances énergétiques proches de la moyenne nationale.

Le chauffage y est majoritairement individuel. Leur taille réduite peut faciliter la prise de décision et la mise en œuvre des travaux, ce qui en fait un levier important pour atteindre les objectifs nationaux de rénovation. Hellio indique déployer un accompagnement consacré à la rénovation globale de ces petites copropriétés.

Les copropriétés de la reconstruction au cœur des politiques publiques

Les copropriétés dites de la reconstruction représentent 15,3 % du parc étudié. Majoritairement construites entre 1960 et 1970, elles comptent environ 25 logements et sont fréquemment équipées d’un chauffage collectif.

Près d’un tiers d’entre elles sont encore classées F ou G au DPE. Très présentes sur les marchés de la vente et de la location, elles bénéficient toutefois d’une meilleure visibilité sur leur performance énergétique, le DPE étant requis lors des transactions. Leur rénovation figure aujourd’hui parmi les priorités des politiques publiques.

Les copropriétés périurbaines modernes, mieux préparées

Majoritairement construites après 1980, les copropriétés modernes du périurbain présentent les meilleures performances énergétiques parmi les cinq profils identifiés. En moyenne, 57 % de leurs logements sont équipés d’un chauffage individuel et plus d’un logement sur cinq est déjà classé A, B ou C.

Pour ces ensembles, les enjeux portent moins sur la rénovation lourde que sur l’optimisation des consommations et le pilotage intelligent des équipements collectifs.

Des dispositifs à adapter à chaque catégorie d’immeuble

L’analyse montre que la copropriété française ne constitue pas un marché homogène. Selon les bâtiments, les obstacles tiennent principalement aux contraintes architecturales et techniques, au financement des travaux ou au fonctionnement de la gouvernance collective.

La réalisation des objectifs nationaux d’électrification nécessiterait donc des dispositifs différenciés selon la taille, l’époque de construction, le mode de chauffage et la performance énergétique de chaque copropriété.

De nouvelles fonctionnalités annoncées à partir de 2026

CoproSolutions prévoit de développer, dès 2026, un espace destiné au suivi des consultations. Les gestionnaires pourraient y solliciter directement des architectes, des bureaux d’études, des assistants à maîtrise d’ouvrage et des entreprises de travaux référencés afin d’obtenir des devis et de lancer plus rapidement leurs opérations.

Les professionnels consultés disposeraient parallèlement d’un espace dédié pour suivre les demandes reçues.

À l’horizon 2030, CoproSolutions ambitionne d’accompagner chaque copropriété disposant d’un Plan Pluriannuel de Travaux et de porter à 50 % la proportion de gestionnaires utilisant la plateforme, contre environ 20 % aujourd’hui.

Les fonctionnalités envisagées comprennent :

• le suivi des consommations énergétiques ;
• l’analyse automatisée des diagnostics et des données du bâtiment ;
• des recommandations de travaux personnalisées ;
• des simulations de reste à charge ;
• des simulations d’emprunts et des échéanciers prévisionnels de paiement ;
• des rappels automatisés des travaux à présenter au vote en assemblée générale.

Pour David Lemarquand, Responsable développement CoproSolutions : « Les copropriétés représentent l’un des grands défis de la transition énergétique française. Aujourd’hui, nous constatons que l’électrification ne pourra réussir qu’en combinant accompagnement, financement et simplification des parcours de rénovation. Notre conviction est qu’une approche standardisée ne suffira pas : il faut désormais s’appuyer sur la donnée et l’intelligence artificielle pour apporter à chaque copropriété les réponses dont elle a réellement besoin. »