À l’issue d’une procédure débutée en 2020, la FNAIM a finalement obtenu gain de cause dans un litige l’opposant à une société exploitant un réseau de mandataires complété par des succursales. Par un arrêt rendu le 7 avril 2026, la cour d’appel de Montpellier a reconnu l’existence d’actes de concurrence déloyale liés à l’organisation de ces succursales.

Une direction effective jugée incompatible avec l’organisation mise en place

L’affaire portait sur plusieurs succursales déclarées, implantées dans différentes villes en France, toutes rattachées à une même carte professionnelle sous la responsabilité d’un même directeur salarié. Ces structures fonctionnaient localement avec l’appui d’agents commerciaux, dans un modèle mêlant réseau de mandataires et implantation physique.

« La question qui était posée était celle de savoir dans quelles conditions le détenteur d’une carte professionnelle peut ouvrir plusieurs succursales tout en en assurant la direction effective, au sens de l’article 5 du code de déontologie élaboré en 2015, sans faire appel à un directeur salarié, disposant d’une aptitude professionnelle prévue par la loi Hoguet et son décret d’application » explique clairement Maître Cohen-Boulakia, avocat honoraires à la cour d’appel de Montpellier qui avait initié cette procédure en 2020.

Si la notion de « direction effective » n’avait jamais donné lieu à une décision de Cour d’appel, les juges en ont justement apporté une lecture concrète. Ils ont retenu qu’en raison de l’éloignement géographique des succursales, le directeur désigné ne pouvait pas assurer un contrôle réel et continu de chacune d’elles. Les moyens invoqués — visites ponctuelles, réunions régulières ou outils de communication à distance — ont été jugés insuffisants pour caractériser une direction effective au sens des textes.

Maître Cohen-Boulakia explique : « Il a été retenu que le détenteur de la carte professionnelle ne pouvait valablement, malgré l’évolution des techniques de communication, assurer la direction de plusieurs succursales dans les quatre coins de France. Dans notre cas d’espèce, la direction effective des succursales était confiée à des agents commerciaux, ce que la tête de réseau niait sans convaincre la Cour d’Appel ».

La cour a rappelé qu’un agent immobilier peut recourir à des agents commerciaux et développer un réseau étendu. Mais cette liberté d’organisation reste encadrée par les exigences de la loi Hoguet et du Code de déontologie, qui imposent une direction effective de chaque établissement.

Mais ce n’est pas tout, l’arrêt précise également les options ouvertes aux professionnels :

Soit chaque succursale dispose d’un directeur salarié remplissant les conditions légales (notamment en matière d’habilitation), soit le titulaire de la carte professionnelle doit être en mesure d’exercer effectivement la direction sur place. En l’espèce, la cour relève que l’organisation retenue ne répondait à aucune de ces exigences.

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Une concurrence déloyale caractérisée, une portée à nuancer

En s’affranchissant de ces obligations, la société a été reconnue coupable de concurrence déloyale. La cour considère que ce mode d’organisation permettait de contourner certaines contraintes réglementaires, générant ainsi un avantage concurrentiel au détriment des professionnels respectant le cadre en vigueur.

Dans un communiqué, Loïc Cantin a salué une décision « significative » pour la défense des conditions d’exercice du secteur. Jean-Marc Torrollion évoque « une avancée importante pour éviter toute distorsion de concurrence, préserver l’esprit de la réglementation et protéger le consommateur ».

Pour autant, comme le souligne Sarah Laassir, la portée de l’arrêt doit être appréciée avec prudence : il vise spécifiquement des succursales déclarées et ne règle pas, à ce stade, la question plus large des espaces de coworking ou des formats hybrides développés par certains réseaux de mandataires. La distinction entre ces différents modèles reste donc une zone d’incertitude juridique.

Susceptible de recours, cette décision pourrait néanmoins conduire certains acteurs à revoir l’organisation de leurs succursales, en particulier sur la question sensible — et désormais mieux encadrée — de la direction effective.

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Source : 7 avril 2026 Cour d’appel de Montpellier RG n° 25/00713

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